Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont officiellement interdits à la location en France. Cette mesure — prévue par la loi Climat et Résilience de 2021 — touche directement des centaines de milliers de propriétaires bailleurs. Quelles sont les conséquences concrètes ? Que peut-on encore faire ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce qu’un logement DPE G ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique classe les logements de A (très économe) à G (très énergivore). Un logement DPE G consomme plus de 420 kWh d’énergie primaire par m² par an, ou émet plus de 100 kg de CO₂ équivalent par m² par an. En France, environ 600 000 logements sont classés G — soit environ 4 % du parc locatif.
Ces « passoires thermiques » sont souvent des appartements anciens mal isolés, des maisons de village avec un chauffage électrique vétuste, ou des logements dont les fenêtres et les murs ne retiennent pas la chaleur. Pour les locataires, vivre dans un DPE G signifie des factures d’énergie très élevées et un inconfort thermique important.
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques
La loi Climat et Résilience a prévu une montée en puissance progressive des interdictions de location selon le classement DPE :
| Date | Classement interdit à la location | Seuil de consommation |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | DPE G | > 420 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2028 | DPE F | > 330 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2034 | DPE E | > 250 kWh/m²/an |
À chaque étape, les propriétaires qui n’ont pas effectué les travaux nécessaires ne pourront plus mettre leur bien en location. En 2034, seuls les logements classés A, B, C ou D pourront légalement être loués.
Quelles sont les conséquences concrètes pour les propriétaires bailleurs DPE G ?
Interdiction de signer un nouveau bail
Depuis le 1er janvier 2025, un propriétaire dont le bien est classé G ne peut pas signer un nouveau contrat de location — ni pour une résidence principale (bail loi 89), ni pour une location meublée, ni pour un bail mobilité. Cette interdiction s’applique aux nouveaux baux, mais aussi aux reconductions tacites selon certaines interprétations.
Le gel des loyers est déjà en vigueur
Avant même l’interdiction totale, depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G ne peuvent plus bénéficier de la révision annuelle du loyer (indexation IRL). Concrètement : un propriétaire d’un DPE G ne peut pas augmenter son loyer au renouvellement du bail. Cette mesure a déjà commencé à peser sur la rentabilité de ces biens.
Les baux en cours : que se passe-t-il ?
Les baux signés avant le 1er janvier 2025 peuvent techniquement se poursuivre jusqu’à leur terme. Cependant, la situation juridique reste évolutive. Certains textes permettent au locataire de saisir le tribunal pour obtenir des travaux ou une baisse de loyer en cas de logement « indécent » — et un DPE G peut être qualifié d’indécent si la consommation est excessive.
Quelles sanctions pour un propriétaire qui loue quand même un DPE G ?
La loi ne prévoit pas de sanction pénale directe pour le propriétaire qui loue un logement G après l’interdiction. En revanche, plusieurs risques civils existent :
- Le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir la réalisation de travaux aux frais du bailleur ou une réduction de loyer.
- Le juge peut ordonner une suspension du loyer tant que les travaux ne sont pas réalisés.
- En cas de nouveau bail signé illégalement, le contrat peut être contesté — avec des conséquences sur la régularité de la location.
- Impossibilité d’augmenter le loyer tant que le DPE reste G ou F (gel de l’IRL).
Le risque financier est donc réel, même en l’absence de sanction pénale immédiate.
Quels travaux pour sortir d’un DPE G ?
Pour passer d’un DPE G à un DPE E ou D (le minimum recommandé pour sécuriser la location jusqu’en 2034), les travaux les plus efficaces sont :
| Type de travaux | Gain estimé sur le DPE | Coût moyen |
|---|---|---|
| Isolation des combles | Très élevé | 3 000 – 10 000 € |
| Isolation des murs par l’extérieur (ITE) | Très élevé | 15 000 – 40 000 € |
| Remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur) | Élevé | 8 000 – 18 000 € |
| Remplacement des fenêtres (double vitrage) | Modéré | 3 000 – 12 000 € |
| Isolation du plancher bas | Modéré | 2 000 – 8 000 € |
Un audit énergétique (obligatoire pour les DPE F et G mis en vente) permet d’identifier la combinaison de travaux la plus rentable. Le coût d’un audit est d’environ 500 à 1 000 €, partiellement aidé.
Les aides financières pour rénover un logement DPE G
De nombreux dispositifs d’aide existent pour financer les travaux de rénovation énergétique :
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ est la principale aide de l’État pour la rénovation énergétique. Elle est accessible aux propriétaires occupants et bailleurs. Son montant dépend de vos revenus et de la nature des travaux. Pour un propriétaire bailleur, le montant est plafonné à 70 % du coût des travaux pour les revenus modestes, avec un plafond de dépenses de 70 000 €.
CEE — Certificats d’économies d’énergie
Les fournisseurs d’énergie (EDF, TotalEnergies, Engie…) ont une obligation de financer les économies d’énergie. Ils proposent des primes CEE, cumulables avec MaPrimeRénov’, pour l’isolation, les pompes à chaleur ou le changement de chaudière.
Éco-PTZ (prêt à taux zéro)
L’éco-PTZ permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêt pour financer des travaux de rénovation énergétique. Il est accessible aux propriétaires bailleurs et cumulable avec MaPrimeRénov’. Sa durée de remboursement peut aller jusqu’à 20 ans.
Faut-il vendre son logement DPE G plutôt que le rénover ?
Face aux coûts des travaux et aux contraintes légales croissantes, certains propriétaires choisissent de vendre. C’est une option à analyser sérieusement, mais avec quelques nuances importantes :
- La valeur vénale d’un DPE G a baissé : les études immobilières montrent une décote de 10 à 20 % sur les passoires thermiques par rapport à des biens équivalents mieux classés.
- L’audit énergétique est obligatoire lors de la vente d’un DPE F ou G depuis avril 2023.
- Vendre sans rénover peut être rentable si les travaux coûtent plus que la valeur ajoutée sur le prix de vente.
- Rénover avant de vendre augmente le prix mais implique d’avancer les fonds et de gérer un chantier.
Chaque situation est différente. Un propriétaire avec un bien en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux) a souvent intérêt à rénover — la valeur ajoutée couvre les travaux. En zone rurale, la décote est plus faible et la rentabilité des travaux moins certaine.
DPE G en copropriété : un cas particulier
Si votre logement DPE G est en copropriété, les travaux d’isolation des parties communes (murs, toiture, halls) dépendent d’un vote en assemblée générale — ce qui complique et ralentit la démarche. La loi Climat a prévu des mesures pour faciliter le vote de travaux de rénovation en copropriété, notamment en abaissant la majorité requise pour certains travaux énergétiques.
Dans ce contexte, certains propriétaires se retrouvent bloqués : ils veulent rénover mais la copropriété ne vote pas les travaux nécessaires. Des recours juridiques existent, mais ils sont longs et incertains.
FAQ — DPE G et interdiction de location
Mon locataire actuel peut-il rester dans un logement DPE G après janvier 2025 ?
Oui, un bail signé avant le 1er janvier 2025 peut se poursuivre jusqu’à son terme. En revanche, vous ne pouvez pas augmenter le loyer (gel IRL) et votre locataire peut potentiellement vous contraindre à réaliser des travaux via le tribunal judiciaire si le logement est jugé « indécent ».
Peut-on louer un DPE G en location saisonnière ou Airbnb ?
L’interdiction de location s’applique en principe aux locations à titre de résidence principale. Les locations saisonnières courtes durées ne sont pas directement visées par la loi Climat pour les DPE G en 2025, mais cette zone grise est susceptible d’évoluer. Certaines communes ajoutent leurs propres restrictions.
Un DPE G peut-il être contesté ou refait ?
Oui. Le DPE peut être refait par un autre diagnostiqueur agréé si vous pensez qu’il est erroné. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est « opposable » juridiquement — mais sa méthode de calcul a été révisée et les logements rénovés peuvent obtenir une meilleure note. Un DPE refait après des travaux peut légitimement reclasser votre bien.
Quand les DPE F seront-ils interdits à la location ?
Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028. Cela laisse encore quelques années aux propriétaires de DPE F pour planifier leurs travaux, mais le calendrier est serré : audit, devis, obtention des aides, travaux peuvent facilement prendre 18 à 24 mois.
