Le crowdfunding immobilier traverse sa crise la plus sévère depuis sa création : taux de défaut global à 18,64% en 2025 selon l’AMF, faillite de Koregraf, cessation d’activité de WeShareBonds, 20 à 25% des projets en retard de plus de 6 mois. Avant d’investir — ou si vous avez déjà de l’argent immobilisé — voici les chiffres réels par plateforme, la différence entre retard et défaut, et ce que vous pouvez faire pour récupérer votre capital.
Taux de défaut par plateforme en 2026 : le classement complet
Le secteur du crowdfunding immobilier a connu une explosion des taux de défaut depuis 2022. Après une période dorée (taux de défaut global : 0,3 % en 2020), la hausse des taux d’intérêt et la crise du promoteur immobilier ont mis à rude épreuve de nombreux projets. Voici les chiffres réels par plateforme à mi-2026.
| Plateforme | Taux défaut >6 mois | Taux de perte capital | Ticket minimum |
|---|---|---|---|
| Bricks | 7,17 % | 0 % | 1 € |
| La Première Brique | 8,67 % | 0 % | 1 € |
| Homunity | 35,10 % | 0 % | 1 000 € |
| Anaxago | 41,50 % | 0 % | 1 000 € |
| Baltis | 28,06 % | 0 % | 100 € |
| Secteur (moyenne) | 18,76 % | < 1 % | — |
Sources : baromètre argent-et-salaire.com, données plateformes, avril-mai 2026. « Défaut >6 mois » = projet dont le remboursement est en retard de plus de 6 mois par rapport à l’échéance initiale.
Ce que ces chiffres signifient vraiment : un taux de défaut de 35 % chez Homunity ne veut pas dire que 35 % des investisseurs ont perdu leur argent. Le taux de perte en capital reste à 0 % sur toutes ces plateformes. Les projets « en défaut » sont des projets en retard de remboursement — la plupart finissent par rembourser, avec des intérêts de retard.
Défaut vs retard : quelle différence pour votre investissement ?
La confusion entre « retard » et « défaut » est fréquente. Voici la distinction qui compte :
| Situation | Ce qui se passe | Impact investisseur |
|---|---|---|
| Retard < 6 mois | Le promoteur demande un délai supplémentaire. La plateforme suit le dossier. | Fonds bloqués, intérêts de retard souvent applicables |
| Défaut >6 mois | Retard significatif. La plateforme active sa procédure de recouvrement (relances, mise en demeure, garanties). | Capital immobilisé, procédure en cours |
| Défaut avec perte | Le promoteur est en liquidation, les garanties sont insuffisantes. | Perte partielle ou totale du capital investi |
En pratique, la quasi-totalité des défauts actuels (2024-2026) sont des « défauts sans perte » : le promoteur est en difficulté de trésorerie mais l’actif immobilier sous-jacent a de la valeur. Le remboursement finit par arriver, parfois 12 à 24 mois après l’échéance initiale.
Que faire si un de vos projets crowdfunding immobilier est en défaut ?
Vous avez investi et le projet dépasse son échéance ? Voici la marche à suivre :
- Ne paniquez pas : un retard n’est pas une perte. La grande majorité des projets en retard finissent par rembourser.
- Consultez l’espace investisseur de la plateforme : chaque plateforme publie des mises à jour régulières sur les projets en difficulté. Lisez les rapports de situation.
- Vérifiez les garanties activées : hypothèque de premier rang, caution solidaire du promoteur, garantie à première demande… Ce sont ces sécurités qui protègent votre capital.
- Ne vendez pas sur le marché secondaire à perte : certaines plateformes proposent un marché secondaire. En situation de défaut, les prix sont bradés. Si vous n’avez pas besoin de liquidités immédiatement, attendez le remboursement.
- Signalez-vous auprès de la plateforme : en tant que créancier, vous pouvez participer aux décisions collectives si la plateforme organise un vote sur la restructuration du projet.
- En dernier recours : si la plateforme est défaillante ou disparaît, l’AMF dispose d’un mécanisme de protection pour les investisseurs. Déposez une réclamation sur le site de l’AMF.
Taux de défaut par plateforme : ce que dit chaque acteur
Homunity défaut : 35 % de retards, 0 % de pertes
Homunity affiche le taux de défaut le plus élevé des grandes plateformes françaises (35,10 % au printemps 2026). Ce chiffre élevé s’explique par son positionnement historique sur des projets de promotion immobilière en Île-de-France — la région la plus touchée par la crise du promoteur. Malgré ce taux, le taux de perte en capital reste à 0 %. Homunity active systématiquement les garanties hypothécaires sur les projets défaillants.
Bricks défaut : le meilleur taux du secteur
Avec 7,17 % de défaut >6 mois, Bricks est la plateforme qui s’en sort le mieux parmi les acteurs comparables. Son modèle — investissement dès 1 €, projets à durée courte (12-18 mois) — limite l’exposition aux retards longs. Aucune perte en capital enregistrée à ce jour.
Anaxago défaut : le taux de retard le plus élevé
Anaxago présente le taux le plus préoccupant : 41,5 % de défauts sur l’ensemble de ses projets immobiliers. La plateforme a été particulièrement exposée aux grands projets de promotion qui ont souffert de la hausse des coûts de construction et du ralentissement des ventes immobilières en 2022-2024. Le taux de perte reste à 0 %, mais les délais de résolution s’allongent.
La Première Brique défaut : 8,67 % et en baisse
La Première Brique tire son épingle du jeu avec un taux de défaut maîtrisé (8,67 %) et en amélioration. Sa sélection rigoureuse des promoteurs et sa diversification géographique (hors grandes métropoles uniquement) lui ont permis d’éviter les pires excès. Taux de perte : 0 %.
Baltis défaut : 28 % — à surveiller
Baltis affiche un taux de défaut de 28,06 %, dans la moyenne haute du secteur. La plateforme, qui se distingue par son éligibilité au PEA, souffre comme ses concurrentes des difficultés du marché de la promotion immobilière. Aucune perte en capital confirmée à ce stade.
Comment minimiser le risque de défaut dans votre portefeuille ?
- Diversifiez entre au moins 3-4 plateformes : un défaut sur Homunity ne doit pas représenter plus de 10-15 % de votre capital crowdfunding total
- Privilégiez les projets avec garantie hypothécaire de 1er rang : c’est la garantie la plus solide, elle passe avant toute autre créance en cas de liquidation
- Évitez les projets VEFA purs (vente en l’état futur d’achèvement) sur des marchés tendus : les risques de ventes insuffisantes sont élevés
- Limitez les tickets unitaires : ne jamais dépasser 5 % de votre capital crowdfunding sur un seul projet
- Préférez les durées courtes (12-18 mois maximum) : moins de temps = moins d’exposition aux aléas du marché
FAQ — Risques et défauts en crowdfunding immobilier
Quel est le taux de défaut moyen du crowdfunding immobilier en France ?
Selon les données agrégées des plateformes, le taux de défaut (retard supérieur à 6 mois ou perte en capital) oscille entre 5 % et 15 % selon les plateformes et les millésimes. Les années 2022-2023 ont été particulièrement impactées par la hausse des taux d’intérêt.
Que se passe-t-il concrètement quand un promoteur est en défaut ?
La plateforme active les garanties éventuelles (hypothèque, caution), engage une procédure de recouvrement et tient les investisseurs informés. Le remboursement partiel ou total peut prendre plusieurs mois à plusieurs années. Dans les cas extrêmes (liquidation), une perte totale est possible.
Le capital investi en crowdfunding immobilier est-il protégé ?
Non. Le crowdfunding immobilier n’est pas couvert par le Fonds de Garantie des Dépôts (FGDR). Votre capital est à risque. Les garanties (hypothèque de 1er rang, caution solidaire) peuvent limiter les pertes mais ne les éliminent pas.
Comment identifier une plateforme sérieuse de crowdfunding immobilier ?
Vérifiez l’agrément PSFP sur le registre REGAFI de l’AMF, consultez les rapports de transparence publiés (taux de défaut, projets remboursés), analysez l’historique de la plateforme et préférez celles qui financent des projets avec des permis de construire purgés.
