Non, le capital n’est jamais garanti en SCPI. La crise de 2023-2025 l’a démontré brutalement : Primopierre a perdu 44,7% de sa valeur, 33 SCPI ont baissé leurs parts. Avant d’investir, voici ce que vous devez vraiment savoir sur le risque en capital.
Le capital investi en SCPI n’est jamais garanti
C’est une question que beaucoup d’investisseurs se posent avant d’investir : le capital est-il garanti en SCPI ? La réponse est non, catégoriquement. La valeur des parts de SCPI peut baisser si les expertises immobilières des actifs détenus se dégradent. Et la crise de 2023-2025 l’a démontré de façon brutale, avec des baisses allant jusqu’à -44,7% sur certaines SCPI.
Voici ce que tout investisseur doit savoir avant de placer son argent en SCPI.
Comment fonctionne la valeur d’une part de SCPI ?
La valeur d’une part de SCPI est directement liée à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la société. Chaque année, des experts indépendants évaluent les biens. Si ces expertises révèlent une baisse de valeur des actifs (immeubles de bureaux, commerces, logements…), la société de gestion est contrainte par l’AMF d’ajuster le prix de part.
La règle AMF impose que le prix de part reste dans une fourchette de ±10% par rapport à la valeur de reconstitution du patrimoine. Quand la hausse des taux a dégradé la valeur des actifs immobiliers, les expertises obligatoires ont contraint les sociétés de gestion à abaisser leurs prix de part.
Les baisses de parts les plus importantes en 2023-2025
Entre janvier 2023 et mi-2025, 33 SCPI ont baissé leur prix de part. Voici les cas les plus sévères :
| SCPI | Société de gestion | Prix avant crise | Prix en 2025 | Baisse totale |
|---|---|---|---|---|
| Primopierre | Praemia REIM | 208 € | 115 € (jan. 2025) | -44,7% (4 baisses) |
| Laffitte Pierre | AEW Patrimoine | 450 € | 295 € (sep. 2024) | -34,4% (4 baisses) |
| Génépierre | Amundi | 270 € | 180 € (mar. 2025) | -33,3% (4 baisses) |
| Accimmo Pierre | BNP Paribas | 205 € | 141 € (sep. 2024) | -31,2% (3 baisses) |
| Edissimmo | Amundi | 237 € | 172 € (mar. 2025) | -27,4% (3 baisses) |
| Épargne Foncière | La Française | 835 € | 670 € (jan. 2025) | -19,8% |
| PFO2 | Perial AM | 196 € | 164 € (sep. 2023) | -16,3% |
| PF Grand Paris | Perial AM | 544 € | 458 € (sep. 2023) | -15,8% |
Le cas Primopierre : l’exemple le plus marquant
Primopierre est emblématique de cette crise. Gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), cette SCPI bureaux a vu sa valeur de part chuter de 208 € à 115 € en 4 baisses successives entre septembre 2023 et janvier 2025. Un investisseur entré au prix historique a perdu 93 € par part, soit -44,7% de son capital investi — hors dividendes perçus.
Pourquoi ces SCPI ont-elles autant chuté ?
Trois facteurs expliquent ces effondrements :
1. La concentration sur les bureaux et commerces
Les SCPI les plus touchées étaient massivement exposées à l’immobilier de bureaux et aux centres commerciaux — deux secteurs particulièrement impactés par la hausse des taux et les nouvelles habitudes de travail (télétravail). Primopierre, Génépierre, Laffitte Pierre : toutes bureaux.
2. La hausse brutale des taux d’intérêt
La remontée des taux entre 2022 et 2024 a mécaniquement augmenté les taux de capitalisation immobiliers, ce qui réduit la valeur des immeubles. Un immeuble de bureaux qui valait 100 M€ à 4% de rendement ne vaut plus que 67 M€ à 6% de rendement — même si les loyers n’ont pas bougé.
3. Les problèmes de liquidité (parts en attente)
La crise a provoqué des retraits massifs d’investisseurs. Certaines SCPI se sont retrouvées avec des millions d’euros de parts en attente de rachat — notamment Primopierre avec 2,44 Mds€ de parts en attente au plus fort de la crise. Quand une SCPI ne peut plus racheter vos parts, votre capital est bloqué.
Les SCPI qui ont résisté à la crise
À l’inverse, certaines SCPI n’ont subi aucune dévalorisation de leurs parts. Ce sont généralement les SCPI :
- Diversifiées géographiquement (Europe vs France seule)
- Exposées à des secteurs résilients (logistique, santé, résidentiel)
- Créées récemment (valorisées dès le départ aux prix du marché actuel)
Exemples de SCPI n’ayant pas baissé leur prix de part : Corum Origin, Corum XL, Corum Eurion, Immorente, ActivImmo, Vendôme Régions, Épargne Pierre. Le taux de distribution moyen du marché s’est établi à 4,91% en 2025 selon l’ASPIM.
Quels risques faut-il vraiment surveiller avant d’investir ?
Le risque de baisse de la valeur des parts
Comme on vient de le voir : réel et démontré. Une SCPI exposée aux bureaux ou commerces peut perdre 30 à 45% de sa valeur en quelques années.
Le risque de liquidité
Si vous souhaitez récupérer votre argent, il faut un acheteur pour vos parts. En période de stress, les délais peuvent s’étirer à plusieurs mois, voire plusieurs années. Les SCPI à capital fixe cotées en bourse sont plus liquides, mais subissent des décotes parfois importantes.
Le risque de baisse des revenus
Les dividendes ne sont pas garantis non plus. Si les loyers baissent (locataires qui partent, renégociations), les revenus versés aux associés baissent également.
Le risque d’endettement
Certaines SCPI ont recours à l’emprunt pour acquérir des biens (effet de levier). En période de hausse des taux, les intérêts augmentent et grignotent les rendements. Le taux d’endettement (LTV) est un indicateur à surveiller.
Ce qu’il faut retenir avant d’investir en SCPI
- ❌ Le capital n’est jamais garanti en SCPI — ni par la société de gestion, ni par l’État, ni par l’AMF
- ✅ Les SCPI diversifiées géographiquement (Europe) et sectoriellement ont mieux résisté
- ✅ Le taux de distribution (4,91% en moyenne en 2025) reste supérieur au fonds euros
- ⚠️ L’horizon de placement recommandé est de 10 ans minimum pour amortir les fluctuations
- ⚠️ Les frais d’entrée (8 à 12%) nécessitent plusieurs années avant d’être amortis
- 📋 Vérifiez le secteur d’investissement : préférez santé, logistique et diversifié à bureaux seuls
Pour comparer SCPI et crowdfunding immobilier, ou comprendre l’ensemble des risques liés à l’immobilier, consultez notre article sur choisir une SCPI en 2026.
FAQ — Capital et SCPI
Le capital investi en SCPI est-il garanti ?
Non, le capital investi en SCPI n’est jamais garanti. La valeur des parts peut baisser si le patrimoine immobilier se déprécie ou si le taux d’occupation chute. C’est un investissement à risque, même si le risque est mutualisé sur de nombreux immeubles.
Qu’arrive-t-il à mon investissement si une SCPI fait faillite ?
En cas de liquidation d’une SCPI, le patrimoine immobilier est vendu et le produit de la vente est redistribué aux associés proportionnellement à leurs parts. Vous pouvez donc récupérer une partie de votre capital, mais sans garantie sur le montant final.
Peut-on revendre ses parts de SCPI facilement ?
La liquidité dépend du type de SCPI. Les SCPI à capital variable vous permettent de revendre à la société de gestion, mais avec des délais variables (quelques semaines à plusieurs mois). En cas de crise immobilière, la revente peut être bloquée ou décotée.
Quelle est la durée minimale recommandée pour investir en SCPI ?
Les sociétés de gestion recommandent un horizon d’investissement d’au minimum 8 à 10 ans pour amortir les frais d’entrée (généralement 8 à 12 %) et lisser les cycles immobiliers. En-dessous de cette durée, le rendement net est souvent négatif.
