Un locataire qui ne paie plus son loyer, c’est le cauchemar de tout propriétaire. La première règle : agir vite et dans le bon ordre. Une semaine perdue peut allonger la procédure de plusieurs mois. Voici la marche à suivre étape par étape, avec les délais réels.
Votre locataire ne paie plus : que faire ?
Un impayé de loyer, c’est le cauchemar de tout propriétaire bailleur. La première chose à savoir : ne pas paniquer, mais agir vite et dans le bon ordre. Chaque semaine perdue peut faire glisser votre dossier vers une procédure plus longue et plus coûteuse.
Voici la procédure complète, étape par étape, avec les délais réels.
Étape 1 — Relances amiables (J+1 à J+30)
Avant toute procédure judiciaire, la phase amiable est obligatoire et souvent suffisante (30 à 40% des impayés se règlent à ce stade).
- J+1 à J+3 : Appel téléphonique, SMS, email pour comprendre la situation (oubli ? difficulté passagère ?)
- J+15 : Lettre de relance simple, rappelant le montant dû
- J+30 : Mise en demeure par lettre recommandée avec AR, rappelant la dette et exigeant le règlement sous 8 jours
Si vous avez une assurance GLI (Garantie Loyers Impayés), c’est maintenant qu’il faut la déclarer.
Étape 2 — Déclaration de sinistre GLI (si vous avez une assurance)
Si vous avez souscrit une GLI, déclarez le sinistre à votre assureur dans les 30 jours suivant le premier impayé (délai contractuel à vérifier dans votre police).
Avantages de la GLI :
- Prise en charge des loyers manquants dès le 3e mois d’impayé (délai de carence habituel)
- L’assureur prend en charge l’intégralité de la gestion contentieuse (commandement, assignation, expulsion)
- Versements dans les 30 à 60 jours selon les contrats
- Couverture des frais de procédure et parfois des dégradations
La GLI coûte généralement 2 à 3% des loyers annuels. C’est une dépense déductible fiscalement en LMNP réel ou en location nue.
Étape 3 — Le commandement de payer
Si le locataire ne règle pas après la mise en demeure, l’étape suivante est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (ex-huissier de justice).
Ce document officiel :
- Donne au locataire 2 mois pour régler intégralement la dette (loyers + charges + frais)
- Déclenche la clause résolutoire du bail si le bail en contient une (ce qui est le cas de la quasi-totalité des baux)
- Coût : environ 150 à 250 € (honoraires du commissaire de justice)
Sans règlement dans ce délai de 2 mois, la résiliation du bail est réputée acquise, et vous pouvez passer à l’étape suivante.
Étape 4 — L’assignation devant le tribunal judiciaire
Vous (ou votre assureur GLI) assignez le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. L’assignation vise à :
- Constater officiellement la résiliation du bail
- Obtenir un titre exécutoire permettant l’expulsion
- Condamner le locataire à payer les sommes dues
Délai pour obtenir une audience : 2 à 4 mois selon les juridictions.
Le juge peut accorder des délais de paiement supplémentaires (jusqu’à 3 ans) si le locataire présente des garanties de remboursement. Dans ce cas, si les remboursements sont respectés, l’expulsion est suspendue.
Étape 5 — Le jugement et le commandement de quitter les lieux
Après obtention du jugement prononçant l’expulsion, un commandement de quitter les lieux est signifié au locataire. Il dispose alors de 2 mois pour partir volontairement.
Le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir un délai supplémentaire allant jusqu’à 3 ans si son relogement ne peut être assuré dans des conditions normales.
Étape 6 — Le concours de la force publique
Si le locataire refuse de partir à l’issue de tous les délais, le commissaire de justice demande le concours de la force publique (intervention des forces de l’ordre) auprès du préfet. Le préfet dispose de 2 mois pour répondre.
⚠️ Si le préfet refuse le concours de la force publique (ce qu’il peut faire pour raisons d’ordre public), l’État doit vous indemniser du préjudice subi.
Les délais réels d’une procédure d’expulsion
| Phase | Durée estimée |
|---|---|
| Relances amiables | 1 à 2 mois |
| Commandement de payer | +2 mois |
| Assignation + audience + jugement | 3 à 6 mois |
| Commandement de quitter les lieux | +2 mois |
| Délais supplémentaires (juge d’exécution) | Jusqu’à +3 ans |
| Total minimum (sans délais supplémentaires) | 12 à 18 mois |
| Total avec délais maximum | 3 à 5 ans |
⚠️ La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend toutes les expulsions. Si vous obtenez votre jugement en octobre, l’exécution sera repoussée d’au moins 5 mois.
GLI ou Visale : quelle protection choisir ?
| Critère | GLI (payante) | Visale (gratuite) |
|---|---|---|
| Coût | 2 à 3% des loyers | Gratuit |
| Locataires éligibles | Tous (avec dossier solide) | Moins de 30 ans ou salariés en mobilité |
| Plafond de loyer | Variable selon contrat | 1 500 €/mois (Paris) ou 1 300 € ailleurs |
| Couverture dégradations | Oui (selon contrat) | Non |
| Gestion contentieuse | Prise en charge par l’assureur | Non |
| Remboursement | Dès le 3e mois (délai de carence) | Dès le 1er impayé |
Peut-on récupérer les loyers impayés après l’expulsion ?
Oui, mais c’est souvent difficile. La prescription pour réclamer des loyers impayés est de 3 ans, même après le départ du locataire. Vous pouvez donc engager une saisie sur salaire ou sur compte bancaire si vous disposez d’un titre exécutoire.
En pratique, si le locataire est insolvable, le recouvrement reste aléatoire. C’est pour cela qu’une bonne sélection du locataire à l’entrée (et une GLI ou Visale) reste la meilleure protection.
Ce qu’il faut retenir
- Agir rapidement dès le 1er impayé — chaque mois de retard allonge la procédure
- Déclarer le sinistre à votre GLI dans les 30 jours si vous en avez une
- Le commandement de payer est l’acte déclencheur — sans lui, pas d’expulsion possible
- Comptez 12 à 18 mois minimum dans le meilleur des cas
- La trêve hivernale peut allonger les délais de 5 mois supplémentaires
- Visale (CAF) est une alternative gratuite à la GLI pour les locataires éligibles
Pour aller plus loin sur les risques de l’investissement locatif et comment s’en protéger, consultez notre article sur le LMNP et la location meublée.
FAQ — Impayé de loyer
Combien de temps dure une procédure d’expulsion pour impayé ?
En moyenne, une procédure d’expulsion dure entre 12 et 24 mois en France, selon la juridiction et la complexité du dossier. La période hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend l’exécution des expulsions — sauf exceptions.
Mon locataire ne paie plus depuis 2 mois : par quoi commencer ?
Commencez par envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si votre contrat comporte une clause résolutoire, faites signifier un commandement de payer par huissier. Vous disposez ensuite d’un délai légal de 2 mois avant de saisir le tribunal judiciaire.
La garantie Visale couvre-t-elle tous les impayés de loyer ?
Visale couvre les impayés de loyer jusqu’à 36 mensualités pour les locataires éligibles (jeunes de moins de 30 ans, salariés précaires). Elle ne s’applique pas aux locations meublées touristiques ni aux colocations non compatibles avec les critères Action Logement.
Peut-on résilier le bail en cas d’impayé sans passer par le tribunal ?
Non. En France, le propriétaire ne peut pas résilier unilatéralement un bail pour impayé sans décision de justice. Toute expulsion sans jugement est illégale et constitue une voie de fait pénalement sanctionnée.
