Avis Upstone 2026 : retards, procédures collectives et recours des investisseurs

Rectificatif (28 octobre 2026) : une version précédente de cet article affirmait que la plateforme Upstone avait été dissoute en janvier 2026 et reprise par New Praemia Holding. C’était faux. La société dissoute est une homonyme sans lien avec la plateforme : la SAS Upstone (SIREN 808 021 398), marchand de biens du groupe Praemia, absorbée par son associé unique en janvier 2025. La plateforme de crowdfunding Upstone est exploitée par une autre société, AM Equity, qui n’est pas dissoute et reste agréée par l’AMF. L’article a été entièrement revu à la suite d’un signalement de la société éditrice.

Upstone est une plateforme de crowdfunding immobilier lancée en 2016, accessible dès 100 €. Elle est toujours en activité en octobre 2026 et continue de proposer des opérations. Ses propres statistiques montrent en revanche un portefeuille historique lourdement touché par la crise de l’immobilier : une part importante des projets financés est en retard de plus de six mois ou en procédure collective. Voici ce qu’il faut savoir, chiffres de la plateforme à l’appui, et ce que peuvent faire les investisseurs concernés.

Qui est derrière Upstone ?

Upstone est la marque commerciale d’AM Equity, SAS immatriculée au RCS de Nanterre (SIREN 815 138 011) et basée à Levallois-Perret. AM Equity est agréée par l’AMF comme prestataire de services de financement participatif (PSFP) depuis le 7 décembre 2023, sous le numéro FP-2023-41. Cet agrément couvre deux sites : upstone.co et immocratie.com.

Le groupe immobilier Spirit, promoteur, est entré au capital en octobre 2021 et en est devenu l’actionnaire majoritaire. Le fondateur, Arnaud Romanet-Perroux, est resté au capital et à la direction. En 2023, Upstone a racheté la plateforme Immocratie, aujourd’hui rattachée à AM Equity.

D’où venait l’erreur sur la « dissolution » ?

Une autre société porte le nom Upstone : une SAS de marchand de biens créée en 2014, filiale du groupe Praemia (ex-Primonial REIM). Son associé unique, New Praemia Holding 2, a décidé sa dissolution sans liquidation le 15 janvier 2025, avec transmission universelle de son patrimoine. Elle a été radiée du RCS en avril 2025. Cette opération, publiée au BODACC, ne concerne pas la plateforme de crowdfunding.

Plusieurs sites ont confondu les deux sociétés, en datant au passage la dissolution de 2026. Nous avions repris cette information sans la vérifier au registre. Le réflexe à retenir vaut pour toutes les plateformes : identifier la société qui exploite le site par son SIREN, indiqué dans les mentions légales et sur la liste blanche de l’AMF, plutôt que par le seul nom commercial.

Upstone en chiffres (octobre 2026)

Les chiffres ci-dessous proviennent de la grille d’indicateurs de performance que publie Upstone sur sa page Statistiques, selon le relevé effectué le 5 octobre 2026 par le cabinet Kohen Avocats.

Indicateur	Valeur
Projets financés depuis 2016	163
Montant total financé	101,3 M€
Capital remboursé	66,5 M€ (65,6 % du financé)
Projets en retard de plus de 6 mois	48 (29,5 M€ de capital restant dû)
Projets en procédure collective	18 (8,2 M€ de capital restant dû)
Projets en retard de moins de 6 mois	6 (financés en 2024 et 2025)
Pertes définitives déclarées	0
TRI net de risque depuis 2016	7,74 % (11,57 % au maximum possible)
Coût du risque annuel constaté	3,83 %

Comment lire ces chiffres

Environ 40 % des projets sont en difficulté sérieuse. Retards de plus de six mois et procédures collectives concernent ensemble 66 projets sur 163, et 37,7 M€ de capital restant dû, soit environ 37 % du montant financé. Le chiffre de 49 % de retards qui circulait sur plusieurs sites ne correspond pas à cette grille.
Zéro perte définitive ne veut pas dire zéro perte. Une perte n’est actée qu’au terme d’une procédure, par exemple à la clôture d’une liquidation pour insuffisance d’actif. Rien ne garantit que les 18 projets en procédure seront remboursés.
L’écart entre 11,57 % et 7,74 % mesure ce que les retards et défauts ont déjà coûté en rendement. Il pourra encore évoluer selon ce qui sera finalement recouvré.
La grille comporte des incohérences (certains totaux ne reprennent pas l’année 2025) et ne précise pas si elle inclut les projets Immocratie.

Comment en est-on arrivé là ?

Upstone a surtout financé des opérations de marchands de biens et de promotion, sur des durées courtes, souvent de 6 à 18 mois, pour des taux affichés de l’ordre de 10 à 12 %. La hausse des taux à partir de 2022 a bloqué la revente ou la commercialisation de nombreux programmes. Les projets financés en 2021 et 2022 concentrent l’essentiel des difficultés : la grille compte à elle seule 17 projets de 2022 en retard de plus de six mois.

Des investisseurs reprochent à la plateforme un manque d’informations sur les dossiers en souffrance et des réponses tardives du support, comme en témoigne une discussion ouverte sur le forum Finary en juillet 2026. S’investir relevait dès 2024 des fiches projets jugées sommaires et une communication limitée sur les retards. Il s’agit de témoignages et d’analyses de tiers, pas de faits établis par une décision.

Côté recouvrement, les décisions de justice publiées montrent AM Equity agissant en tant que représentant de la masse des obligataires : assignation d’émetteurs défaillants en redressement ou en liquidation judiciaire (R&M Invest 1 à Nanterre en mai 2025, SAS TAO à Nantes en avril 2026), mise en œuvre de fiducies-sûretés sur les actions de sociétés de projet, condamnation d’émetteurs à payer. À ce jour, aucune décision publiée ne retient la responsabilité de la plateforme.

Que faire si vous avez investi sur Upstone ?

Situez votre projet. Demandez par écrit à Upstone son statut exact (en cours, en retard, en procédure), les garanties prises et celles déjà mises en œuvre, et les sommes recouvrées.
Vérifiez la déclaration de créance. Pour des obligations, c’est le représentant de la masse, ici AM Equity, qui déclare la créance au passif pour l’ensemble des obligataires (article L. 228-84 du code de commerce) : vous n’avez pas à le faire vous-même. Demandez-en une copie. Si elle n’a pas été faite, alertez sans attendre le mandataire judiciaire : le délai de déclaration est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC.
Répondez aux consultations des obligataires. Prorogations, poursuites, remises de dette : la suite d’un dossier se décide souvent par ces votes.
Conservez vos documents. Contrat d’émission, fiche d’informations clés, comptes rendus et relevés de votre portefeuille de paiement serviront en cas de litige.
En cas de désaccord avec la plateforme, adressez une réclamation écrite à AM Equity, puis, faute de réponse satisfaisante, saisissez le médiateur de l’AMF.
Fiscalité. Une perte n’est en principe prise en compte qu’une fois définitive, et son traitement dépend du type de titre souscrit. Faites le point avec un conseiller avant de la déclarer.

Mon analyse

Upstone n’est pas une plateforme disparue : c’est une plateforme active, agréée, dont le portefeuille historique est très dégradé. La distinction compte pour les investisseurs, qui gardent un interlocuteur chargé de poursuivre les émetteurs défaillants. Elle ne change pas le constat : avec environ 40 % des projets en retard de plus de six mois ou en procédure, le niveau de difficultés est très élevé, et la perte réelle ne sera connue qu’à la clôture des procédures.

Avant de souscrire à une nouvelle opération, je regarderais trois choses : la nature de la garantie (hypothèque ou fiducie-sûreté sur les actions de la société de projet, qui transfère le contrôle de la société mais pas sa trésorerie), l’apport en fonds propres de l’opérateur, et l’évolution des projets de 2021-2022 dans les prochaines mises à jour de la grille. Les mêmes indicateurs, publiés selon le modèle de Financement Participatif France, permettent de comparer Upstone aux autres plateformes.

Points forts et points de vigilance

Points forts	Points de vigilance
Plateforme agréée PSFP par l’AMF (FP-2023-41)	Environ 40 % des projets en retard de plus de 6 mois ou en procédure collective
Ticket d’entrée à 100 €	37,7 M€ de capital restant dû sur ces projets
Adossée au groupe Spirit, promoteur immobilier	Communication sur les retards critiquée par des investisseurs
Actions de recouvrement documentées devant les tribunaux	Statistiques comportant des incohérences, périmètre Immocratie non précisé

FAQ : questions sur Upstone

Upstone a-t-elle été dissoute ?

Non. AM Equity, la société qui exploite Upstone, est en activité et figure sur la liste blanche des PSFP de l’AMF. La société dissoute en janvier 2025 est une homonyme du groupe Praemia, sans lien avec la plateforme.

Quel lien entre Upstone et New Praemia Holding ?

Aucun avec la plateforme. New Praemia Holding 2 était l’associé unique de la SAS Upstone (SIREN 808 021 398), une société de marchand de biens du groupe Praemia, distincte d’AM Equity.

Peut-on encore investir sur Upstone ?

Oui, la plateforme propose toujours des opérations, à partir de 100 €. Au vu de l’historique, toute nouvelle souscription mérite un examen attentif des garanties et ne devrait représenter qu’une petite part de votre patrimoine.

Dois-je déclarer moi-même ma créance si l’émetteur est en liquidation ?

En principe non pour des obligations : le représentant de la masse déclare pour tous les obligataires. Vérifiez auprès de la plateforme qu’il l’a fait et demandez-en la copie.

Sources

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